Купили коммерческое помещение? Проверьте прибор учета, иначе можно заплатить за ошибки предыдущего собственника
При покупке коммерческой недвижимости предприниматели обычно уделяют большое внимание юридической стороне сделки. Проверяются документы на право собственности, отсутствие обременений, задолженность по коммунальным услугам, состояние здания и инженерных систем. Однако есть еще один объект, который почти никогда не попадает в поле зрения покупателя, — прибор учета электроэнергии.
На первый взгляд кажется, что счетчик не представляет никакого риска. Если помещение подключено к электрическим сетям, электроэнергия поставляется, а предыдущий собственник уверяет, что никаких проблем не было, значит и беспокоиться не о чем. На практике это далеко не всегда так.
Именно состояние прибора учета и пломб может стать причиной серьезных финансовых претензий уже после покупки помещения. Причем новый собственник зачастую даже не подозревает, что вместе с объектом недвижимости он фактически принял на себя и проблемы
История из нашей практики
О том, насколько неожиданно может возникнуть такая ситуация, хорошо говорит ситуация одного из наших клиентов.
Компания приобрела коммерческое помещение, заключила договор энергоснабжения и начала обычную работу. Все счета за электроэнергию оплачивались вовремя, показания передавались регулярно, никаких претензий со стороны энергоснабжающей организации не возникало.
Спустя некоторое время на объект вышли представители сетевой организации для проведения проверки прибора учета. Во время осмотра они обнаружили нарушения, связанные с пломбами, и составили акт о безучетном потреблении электроэнергии, который направили нам как энергосбытовой компании.
После анализа документов мы отказались принимать этот акт, поскольку он был оформлен с нарушением требований законодательства. Казалось бы, на этом история должна была закончиться. Однако сетевая организация решила действовать иначе: она обратилась в полицию с требованием привлечь собственника помещения к административной ответственности, а затем инициировала судебное взыскание стоимости безучетного потребления напрямую с клиента, минуя энергоснабжающую организацию.
В результате предприниматель оказался втянут в длительный судебный процесс, хотя сам никаких действий, связанных с нарушением учета электроэнергии, не совершал. Более того, он даже не знал о существующих проблемах с прибором учета, поскольку приобрел помещение уже в таком состоянии.
Этот случай хорошо показывает, почему проверка узла учета должна стать такой же обязательной частью сделки, как проверка правоустанавливающих документов или технического состояния здания.
Почему новый собственник оказывается в зоне риска
Когда предприниматель покупает помещение, он получает не только стены и коммуникации. Вместе с объектом он начинает эксплуатировать существующую систему учета электроэнергии. Если спустя несколько месяцев сетевая организация обнаружит поврежденные пломбы, изменения схемы подключения или другие нарушения, доказать, что они появились еще до покупки помещения, будет крайне сложно.
Проблема заключается в том, что подобные нарушения могут никак не проявляться в повседневной эксплуатации. Электроэнергия продолжает поступать, счетчик показывает расход, счета выставляются и оплачиваются. До момента проверки у собственника просто нет оснований подозревать, что с прибором учета что-то не так.
Именно поэтому многие предприниматели искренне удивляются, когда получают акт о безучетном потреблении. С их точки зрения они ничего не нарушали. Однако сама по себе добросовестность не всегда исключает возникновение спора.
Какие ошибки чаще всего допускают покупатели
Практика показывает, что большинство подобных ситуаций возникает из-за одних и тех же ошибок.
Во-первых, покупатели практически никогда не осматривают сам прибор учета. В лучшем случае они убеждаются, что счетчик установлен и работает, но не обращают внимания на состояние пломб, корпуса и шкафа учета.
Во-вторых, покупатели иногда не запрашивают документы на прибор учета. Между тем именно акт допуска, документы о поверке, паспорт счетчика и сведения о предыдущих проверках позволяют понять, насколько корректно эксплуатировался узел учета.
Еще одна распространенная ошибка — отсутствие фотофиксации. После покупки помещения многие сразу приступают к ремонту или перепланировке. Если впоследствии возникнет спор, доказать, в каком состоянии находился прибор учета на момент передачи объекта, будет значительно сложнее. Несколько фотографий, сделанных в день покупки, обязательно с датой на снимке!, иногда становятся важным доказательством в судебном процессе.
Что стоит сделать сразу после покупки помещения
Если сделка уже состоялась, это не означает, что момент упущен. Наоборот, именно первые дни после приобретения объекта — лучшее время для проверки состояния узла учета.
Мы рекомендуем внимательно осмотреть прибор учета, проверить целостность всех пломб, убедиться в отсутствии внешних повреждений, запросить у продавца документы на счетчик и обязательно сделать подробную фотофиксацию с датой сьемки на снимке.
После заключения договора энергоснабжения имеет смысл направить фотографии прибора учета в энергосбытовую компанию и при необходимости инициировать обследование узла учета. Такая проверка занимает значительно меньше времени и средств, чем последующее участие в судебном споре.
Лучше предотвратить проблему, чем потом ее доказывать
История нашего клиента — далеко не единичный случай. Мы регулярно сталкиваемся с ситуациями, когда предприниматели становятся участниками споров из-за нарушений, возникших задолго до покупки объекта.
Именно поэтому мы рекомендуем рассматривать прибор учета как такой же важный элемент сделки, как документы на недвижимость или техническое состояние инженерных сетей. Если вы планируете приобрести коммерческое помещение или уже стали его собственником, не откладывайте проверку узла учета. Несколько простых действий сразу после сделки помогут убедиться, что вместе с новым объектом вы не получили старую проблему.
Поможем подобрать лучшие условия по договору энергоснабжения