Покупка коммерческого помещения. Зачем делать анализ условий энергоснабжения

Покупка коммерческого помещения — важный шаг для любого предпринимателя. Как правило, при выборе объекта внимание уделяется расположению, площади, стоимости, но часто упускается из виду столь же критичный фактор — условия энергоснабжения. Если не провести анализ условий электроснабжения заранее, можно столкнуться с ситуациями, когда работа бизнеса окажется под угрозой: от перебоев и скачков напряжения до банальной нехватки мощности или больших счетов на оплату электроэнергии.

В зависимости от региона, состояние и параметры сетей могут сильно отличаться — где-то инфраструктура развита и стабильна, а где-то возможны регулярные отключения или ограничения на подключение новых потребителей. Также будут отличаться и цены на электроэнергию, которые напрямую зависят от технических условий подключения помещения к сети.

В этой статье — на что обращать внимание и какие вопросы обязательно задавать продавцу, управляющей компании или энергетикам перед покупкой.

Первое, что должен сделать будущий собственник — понять, сколько мощности реально потребуется для работы бизнеса и для развития в будущем. Это базовый вопрос, который определит, подходит ли выбранное помещение с технической точки зрения.

Как определить нужную мощность?

1. Опишите бизнес-процессы: Составьте перечень всего оборудования, которое будет использоваться сейчас и в перспективе (например: кухонные плиты, холодильники, станки, компьютеры, кондиционеры и т.д.).
2. Уточните паспортные данные: Для каждого оборудования посмотрите паспортную мощность (в кВт или Вт).
3. Учтите одновременную работу: Просуммируйте мощности всех приборов, которые будут работать одновременно (например, не всегда вся техника включена одновременно — это важно для более точного расчёта).
4. Добавьте запас на развитие: Рекомендуется закладывать запас минимум 20–30% на перспективу (развитие бизнеса, новые услуги, сезонные пики, возможное увеличение персонала).
5. Используйте усредненные нормативы (если проект только на стадии идеи):

• Офис 100 кв.м. с кондиционированием — 5,4 кВт
• Магазин продовольственный с кондиционированием 100 кв.м.— 25кВт
• Кафе/ресторан на 200 посадочных мест (плиты полностью электрофицированные) — 208 кВт
• Производство — индивидуально, по спецификации оборудования

Пример: Кофейня в помещении 56 м2 с ежемесячным потреблением 3 000 кВт*ч имеет максимальную мощность 11 кВт

Примерную необходимую мощность можно рассчитать с помощью калькулятора на Портале ТП

Вопросы для себя и специалиста:

• Какую максимальную мощность я хочу получить от электросети — сейчас и через 3–5 лет?
• Какие приборы и оборудование обязательно будут работать одновременно?
• Какие возможны варианты роста бизнеса или смены профиля?

Только после такого анализа имеет смысл переходить к выбору и проверке помещений: именно понимание своих реальных потребностей — стартовая точка для грамотного анализа условий энергоснабжения и переговоров с собственником. Если не обратить на этот фактор внимания, то после покупки помещения можно попасть в неприятную ситуацию.

Пример. В доме было два нежилых помещения, которые собственник продавал. Была выделена мощность на два помещения - 10 кВт. Покупатель первого помещения был подкован в вопросах энергоснабжения и при покупке, запросил собственника перераспределить мощность на это помещение в размере 9 кВт. Второй собственник просто купил помещение под стоматологический кабинет и остался с мощностью 1 кВт. Для понимания - обычный электрочайник  потребляет 2,5 кВт.

Проверьте выделенную мощность и сопоставьте с потребностями бизнеса

Почему это важно: У каждого помещения есть лимит по мощности (например, 10, 20, 50 кВт). Для некоторых видов бизнеса (пекарня, ресторан, производство) базовой мощности может не хватить.

Вопросы:

• Какая максимальная мощность выделена для этого помещения?

!  Запросите у собственника акт технологического присоединения — этот документ подтверждает факт подключения объекта к сетям и доступную мощность. Если его нет, есть риск, что помещение не подключено к сети вообще. Без этого документа вы не сможете заключить договор энергоснабжения, а значит не сможете начать работать в помещении сразу после покупки. А также вам придется осуществлять технологическое присоединение самостоятельно, а это время и дополнительные затраты.

• Если бизнес планируется энергоёмкий — можно ли увеличить лимит мощности? К сожалению, узнать точно о возможности увеличения мощности без подачи заявки в сетевую компанию нельзя. Но возможно собственник уже занимался этим вопросом и сможет дать ответ.

На что еще нужно обратить внимание:

Надёжность и стабильность электроснабжения

Почему это важно: Надёжность — это бесперебойность подачи электроэнергии и стабильное качество напряжения. Проблемы на этом уровне приводят к простоям, порче техники, потере клиентов.

Пример: Объекты могут относиться к разным категориям надёжности. Если объект снабжается по первой категории, это означает наличие резервных источников или линий: даже при выходе из строя основной линии питание будет восстановлено в считанные секунды. Для большинства же коммерческих помещений доступна лишь вторая или третья категория надёжности, допускающая более длительные перерывы. Если ваш бизнес критичен к перебоям (например, производство с непрерывным циклом, серверное оборудование, медицинские услуги), убедитесь, что объект имеет необходимую категорию надежности  или предусмотрены резервные источники питания.

Вопросы для собственника/управляющей компании:

• Как часто в этом здании или районе случаются отключения электричества? Когда были последние аварийные отключения?
• Бывают ли скачки напряжения? Были ли в прошлом проблемы с перегрузкой сети? Срабатыванием автоматов, запахом гари, ремонтом электрики? Замечали ли арендаторы или соседи проблемы с электрикой (мерцание света, срабатывание защитных устройств)? Этот вопрос можно адресовать соседним компаниям (другим собственникам или арендаторам), если в помещении такие имеются, так как собственник при продаже скорее всего будет утверждать что все в порядке и все отлично работает.
• К какой категории надёжности относится объект? (Есть ли резервные линии, подключение к нескольким подстанциям, аварийный генератор?)
• На какую нагрузку рассчитана внутренняя электропроводка, щит и автоматы?

Влияние качества энергоснабжения на бизнес-процессы

Почему это важно: От электричества зависят все процессы: оборудование, кассы, IT, безопасность, климат.

Вопросы:

• Бывали ли случаи порчи техники или товара из-за скачков напряжения, перебоев?
• Сколько времени уходит на восстановление работы после отключений?
• Как решают проблему энергоснабжения в соседних бизнесах? Используют ли резервные решения?
• Есть ли аварийное освещение, автономные системы безопасности?

Если помещение не подключено к сетям или вы точно знаете что необходимо будет увеличивать мощность:

Технические ограничения на подключение и увеличение мощности

Почему это важно: Иногда мощность формально есть, но ей невозможно пользоваться, так как ее мало.  

Например, нередко продаются помещения, где электричество формально есть, но выделено всего 3 кВт, чего явно мало для коммерческих целей. Минимум, которого стоит добиваться для небольшого бизнеса – 10–15 кВт. Однако в отдельных случаях технически невозможно повысить лимит: в густонаселенных районах сети работают на пределе и энергетики могут отказать в дополнительной мощности. Если не выяснить это до сделки, можно купить привлекательное помещение по хорошей цене, но полноценно использовать его для бизнеса не получится.

Вопросы:

• Можно ли официально увеличить мощность подключения? Требуется ли прокладка нового кабеля или установка отдельного трансформатора?
• Какие будут расходы на модернизацию сетей, если лимит мощности нужно увеличить?

Дополнительно:

• Запросить у сетевой компании (или через собственника) технические условия (ТУ) — в них фиксируется, какие работы требуются для увеличения мощности и возможно ли это в принципе.

Заранее выяснив все технические ограничения, вы обезопасите себя от ситуации, когда бизнес расширяется или меняется профиль, а энергосистема не позволяет подключить необходимое оборудование.

Потенциальные расходы на модернизацию электросети

Почему это важно: Модернизация электросетей и увеличение мощности — отдельная и часто дорогая статья расходов, о которой многие забывают.

Вопросы:

• Сколько будет стоить увеличение мощности (уточнить тарифы на подключение дополнительных киловатт)?

Возможность подключения к альтернативным источникам энергии

Почему это важно: Для бизнесов с высокой критичностью к отключениям или для снижения издержек иногда стоит предусмотреть резервное питание или собственную генерацию. Альтернативные источники – не обязательный элемент для каждого бизнеса, но анализ их доступности и целесообразности – часть комплексной проверки энергоснабжения. Если основная сеть ненадежна или дорогая, знать о возможностях автономного питания будет несомненным плюсом.

Вопросы:

• Есть ли в помещении (или в здании) резервный генератор, ИБП, солнечные панели?
• Где технически можно установить дизель-генератор или другую резервную систему? Есть ли место и согласие собственников здания?
• Поддерживает ли здание подключение к «зелёной» энергии (солнечной, ветровой) — с юридической и технической точки зрения?

Дополнительно:

• Узнать примерные расходы на установку и обслуживание резервного генератора/солнечных панелей.
• Если рассматривается установка альтернативных систем — спросить, получал ли кто-то из соседей такие разрешения.

Проверить цены на электроэнергию, чтобы оценить будущие затраты

Почему это важно: Электроэнергия — одна из основных статей расходов бизнеса. Технические условия подключения к сети, такие как уровень тарифного напряжения и максимальная мощность, а также профиль потребления предприятия будут влиять на цену электроэнергии и услуги по передаче электроэнергии.

Первое что можно проверить - это сколько платил собственник. Узнайте у собственника следующие характеристики:

1. Максимальную мощность
2. Уровень тарифного напряжения
3. Возможность прибора учета снимать почасовые показания.

Если максимальная мощность помещения до 670 кВт и прибор учета не снимает почасовые показания - то помещения рассчитывается по первой ценовой категории.

Можете запросить у собственника счет-фактуры за несколько месяцев или посмотреть цены гарантирующего поставщика по первой ценой категории на сайте гарантирующего поставщика.

Если помещение имеет прибор учета с возможностью съема почасовых показаний, уточните по какой ценовой категории рассчитывается собственник:

Если по первой, то вы также можете проверить цены по счету-фактуры или на сайте гарантирующего поставщика.

Если по 3 или 4-той, то из счета-фактуры вы узнаете только примерную цену. Чтобы понять какая цена будет у вас - нужно делать расчет с учетом вашего графика потребления. О том, как сделать самостоятельно расчет с помощью онлайн-сервисов мы писали в этой статье. Или можете обратиться к нам и мы поможем.

Также важно! Если собственник рассчитывался по первой ценовой категории, но при этом прибор учета у него с возможностью съема почасовых показаний- возможно для вас будет выгодна другая ценовая категория и это тоже можно рассчитать заранее.

Поможем провести анализ условий энергоснабжения коммерческого помещения перед покупкой

Отправить запрос

 Дополнительно:

• Если выбираете из нескольких объектов, обратите внимание на уровень тарифного напряжения. Чем выше уровень тарифного напряжения - тем ниже будет цена на услугу по передаче электроэнергии, которая включена в цену на электроэнергию.

Правовые и договорные обязательства с энергопоставщиком

Почему это важно: Нарушения или недочёты в документах могут привести к невозможности пользоваться электричеством, штрафам или долгим процедурам оформления.

Вопросы:

• Есть ли действующий договор энергоснабжения? На кого он оформлен?
• Есть ли задолженности по электроэнергии или коммунальным услугам за этим помещением? Хотя долги предыдущего владельца формально не переходят на покупателя, на практике энергетики могут отказаться подавать напряжение, пока старые счета не закрыты. Поэтому до подписания сделки узнайте в энергосбыте или управляющей компании, нет ли за объектом неуплаченной электроэнергии. Бывали случаи, когда долги по коммунальным платежам превышали стоимость самого помещения, и разбирательства с ресурсоснабжающей организацией затягивали ввод объекта в эксплуатацию новым хозяином.
• Все ли технические условия выполнены (счётчики, автоматы, соответствие мощности)?

Дополнительно:

• Проверить наличие всех актов и технических паспортов, связанных с электроснабжением.

Риски покупки помещения без анализа энергоснабжения

Почему это важно: Ошибки на этом этапе приводят к потерям времени, денег и даже к невозможности начать или продолжать бизнес.

Вопросы для себя:

• Какой сценарий развития событий возможен, если выяснится, что мощности мало, а увеличить её нельзя?
• Есть ли у меня бюджет и время на возможную модернизацию, согласования, установку резервных систем?
• Готов ли я к бюрократическим проволочкам при оформлении документов и решению спорных ситуаций с энергосбытом?

Анализ условий энергоснабжения перед покупкой помещения — необходимый шаг для любого предпринимателя, желающего вести бизнес без сбоев, неожиданных затрат и репутационных потерь. Не ограничивайтесь общими словами продавца — требуйте документы, задавайте вопросы, консультируйтесь со специалистами. Потраченные на аудит время и деньги вернутся многократно, ведь вы приобретёте не просто квадратные метры, а устойчивую базу для развития бизнеса.

Краткий чек-лист:

1. Узнайте о надёжности и категории электроснабжения, частоте отключений.
2. Попросите акт технологического присоединения, договор, счета — и сравните выделенную мощность с потребностями бизнеса.
3. Спросите о возможностях увеличения мощности и перспективах расширения.
4. Проверьте цены на электроэнергию, сделайте расчет по всем ценовым категориям, рассмотрите предложения от других поставщиков
5. Оцените расходы на модернизацию — спросите, что делалось в электрике за последние годы.
6. Узнайте, есть ли резервные или альтернативные источники энергии.
7. Убедитесь, что документы и платежи «чистые», а оборудование безопасно и соответствует нормам.
8. Проверьте планы по развитию района и сетей, если рассчитываете на рост.

Внимательный и детальный подход к анализу энергоснабжения поможет избежать ошибок и обеспечить стабильное развитие вашей компании.